Umowa deweloperska/ustanowienie odrębnej własności lokalu

Ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaż (nabycie od dewelopera):

Informacje ogólne

 Umowę deweloperską określa ustawa z dnia 16.09.2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U z 2017r. poz. 1648)  w skrócie u.o.p.n.  która reguluje tryb zawierania umów w ramach tzw. przedsięwzięć deweloperskich .

Według art. 9 Ustawy o własności lokali ( Dz.U z 2015 r. poz.1892 z zmianami ) w skrócie u.w.l. odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy. Umowa o wzniesieniu budynku różni się więc od umowy deweloperskiej przede wszystkim tym ,że do ważności umowy o wzniesienie budynku konieczne jest , aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, miała pozwolenie na budowę oraz umowa była zawarta w formie aktu notarialnego a roszczenie o ustanowienie odrębnej  własności lokalu i przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Takich wymagań co do gruntu nie musi spełniać deweloper co wynika z art. 3 pkt.5 u.o.p.n zawierającego definicję umowy deweloperskiej. Według tego przepisu umowa deweloperska jest umową na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – prawa a którym mowa w art. 1 czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę  albo do przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość  , a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Ustawa deweloperska wprowadziła tzw. Środki ochrony nabywców lokali mieszkalnych do których należą:

• obligatoryjne założenie dla każdej inwestycji deweloperskiej bankowego rachunku powierniczego ( otwartego lub zamkniętego),
• obligatoryjną formę umowy deweloperskiej- akt notarialny
• dostęp do informacji na temat planowanego zakupu lokalu lub budynku lub sąsiednich nieruchomości przez tzw. Prospekt informacyjny, który deweloper ma obowiązek sporządzić dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego,
• wydzielenie wpłat od nabywców z masy upadłości dewelopera do osobnej masy upadłości z której w pierwszej kolejności będą zaspokojeni nabywcy lokali lb domów jednorodzinnych.   

Umowa deweloperska w formie notarialnej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie prawa własności.

Zastrzeżona forma aktu notarialnego ma szczególnie uprzywilejowany charakter albowiem notariusz jako osoba zaufania publicznego  bada i czuwa nad prawidłową jej formą oraz zachowaniem wszelkich warunków formalnych. Notariusz sporządzający umowę deweloperską ma obowiązek czuwania nad technicznym aspektem przygotowywania aktu notarialnego. Jest on zobowiązany do sformułowania treści umowy w sposób zgodny z prawem, do skontrolowania treści prospektu informacyjnego sporządzonego uprzednio przez dewelopera i ewentualnego podkreślenia w akcie notarialnym tych elementów umowy które są odmienne od informacji przedstawionych w prospekcie.

Według treści art. 26 ust.2 u.o.p.n. deweloper jest obciążony połową taksy notarialnej za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawarcie umowy deweloperskiej w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy oraz koszty sądowe w postepowaniu wieczystoksięgowym.

                                 Dokumenty wymagane u notariusza    

• (dowód osobisty lub paszport)
• odpis księgi wieczystej
• zaświadczenie o samodzielności lokalu
• rzut kondygnacji budynku, na której znajduje się lokal
• rzut kondygnacji budynku, na której znajduję się pomieszczenie przynależne
• decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku z klauzulą o ostateczności
  lub zaświadczeniem o ostateczności
• protokół zawierający uchwałę ze zgodą na zbycie/nabycie przedmiotu umowy lub umowa spółki (statut), z treści której wynika, że uchwała taka nie jest wymagana – jeżeli zbywcą lub nabywcą
  jest spółka, co do której kodeks spółek handlowych stanowi o konieczności takiej uchwały
  (np. spółka z o.o., spółka akcyjna)
• podstawa nabycia – dokument stwierdzający nabycie przez obecnego właściciela
  (np. akt notarialny, postanowienie sądu lub inny)
• wypis z rejestru gruntów (opatrzony klauzulą, iż stanowi podstawę dokonywania wpisów w księdze wieczystej)
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu
• odpis KRS nabywcy – jeżeli jest nim podmiot do niego wpisany
• odpis KRS lub zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej dewelopera
  – w zależności od jego formy prawnej
• wypis aktu notarialnego pełnomocnictwa, jeżeli którakolwiek ze stron ma być reprezentowana
  przez pełnomocnika