NABYCIE NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ PO 26.06.2019 ROKU – Notariusz Augustów – Kancelaria Notarialna Jolanta Tomasz Kisiel

NABYCIE NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ PO 26.06.2019 ROKU

Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce pomiędzy podmiotami na rynku prywatnym reguluje szereg przepisów, w tym ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1405 ze zm.), której przepisy stosuje się do określonych ustawą nieruchomości rolnych.

Z dniem 26 czerwca 2019 roku nastąpiła istotna zmiana przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1405 ze zm.) została zmieniona:
Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą (Dz. U. z 2012 r. poz. 109 ze zm.) zmienione:
- Rozporządzeniem Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17 kwietnia 2019 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą (Dz.U. 2019 poz. 837)
Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 869)

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego reguluje m.in. obrót nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym, tj. jeśli nabycie takich nieruchomości rolnych następuje między osobami fizycznymi oraz osobami prawnymi.

Do nabycia nieruchomości rolnej może dochodzić m.in. w wyniku: sprzedaży, zamiany, darowizny, zasiedzenia, zniesienia współwłasności, stwierdzenia nabycia spadku, działu spadku, podziału majątku wspólnego, przysądzenia własności, wniesienia nieruchomości jako aport do spółki prawa handlowego, podziału spółki, przekształcenia spółki cywilnej w spółkę kapitałową, łączenia spółek kapitałowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 1 ww. ustawy pod pojęciem „nieruchomości rolnej” – należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne.

Zgodnie z art. 46¹ Kodeksu cywilnego, nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

WYŁĄCZENIE PRZEDMIOTOWE

Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do:

nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi,
nieruchomości rolnych w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości,
nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Skarbu Państwa, o których mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
nieruchomości rolnych sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30.04.2016 r., zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
nieruchomości rolnych, które w dniu 30.04.2016 r., w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości), na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.),
nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, z zastrzeżeniem art. 9a ww. ustawy, jeżeli:
1. w stosunku do tych nieruchomości została podjęta:
1. uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących lub
1. uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących,
1. zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących,
nabycia nieruchomości rolnej do Zasobu, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, oraz do gruntów, które zostały zbyte z tego Zasobu albo wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości – położonych w granicach administracyjnych miast.

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia:

użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej,
udziału we współwłasności nieruchomości rolnej,
gospodarstwa rolnego.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa KOWR zobowiązany został do realizacji przepisów wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w zakresie m.in.:

rozpatrywania wniosków i wydawania decyzji administracyjnych na nabycie nieruchomości rolnych,
wykonywania prawa pierwokupu oraz prawa nabycia nieruchomości rolnych,
wykonywania prawa pierwokupu oraz prawa nabycia udziałów i akcji spółek kapitałowych będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha,
rozpatrywania wniosków i wydawania decyzji administracyjnych na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nabytych nieruchomości rolnych przed upływem okresu 5 lat,
nabywania na własność Skarbu Państwa nieruchomości rolnych w celu poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych,
sprawowania nadzoru nad spełnianiem zobowiązań ustawowych przez nabywców nieruchomości rolnych.

Do nabycia nieruchomości rolnej może dochodzić m.in. w wyniku: sprzedaży, zamiany, darowizny, zasiedzenia, zniesienia współwłasności, stwierdzenia nabycia spadku, działu spadku, podziału majątku wspólnego, przysądzenia własności, wniesienia nieruchomości jako aport do spółki prawa handlowego, podziału spółki, przekształcenia spółki cywilnej w spółkę kapitałową, łączenia spółek kapitałowych.

ROLNIK INDYWIDUALNY

Zgodnie z art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Rolnik indywidualny – to osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkująca w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Do powyższego okresu zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa rolnego.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe, lub
tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Za staż pracy, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników, lub
prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z 20 kwietnia 2004 r.
o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej,
pracowała w indywidualnym gospodarstwie rolnym (okres pracy potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy).

Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą określa:

kierunki studiów wyższych, których ukończenie uznaje się za posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego;
zawody, których posiadanie uznaje się za wykształcenie średnie rolnicze, średnie branżowe rolnicze, zasadnicze zawodowe rolnicze lub zasadnicze branżowe rolnicze;
zagadnienia objęte zakresem studiów podyplomowych, ze względu na które uznaje się te studia za studia podyplomowe, których zakres jest związany z rolnictwem;
tytuły kwalifikacyjne, tytuły zawodowe oraz tytuły zawodowe mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej;
rodzaje dowodów potwierdzających posiadanie kwalifikacji rolniczych, o których mowa w art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

PRAWO PIERWOKUPU przez KOWR

W wypadku sprzedaży nieruchomości rolnej Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości.

Natomiast Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnej w wypadku, jeżeli nabycie danej nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
jednostronnej czynności prawnej lub
orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego (w tym zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych).

Powyższe uprawnienia (tj. prawo pierwokupu i prawo nabycia) polegają na tym, iż w wypadkach określonych w ustawie, KOWR przysługuje prawo „wejścia” w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości na warunkach określonych (m.in. przez strony umowy) oraz za zapłatą ceny danej nieruchomości rolnej.

Jeżeli cena nieruchomości nie wynika z treści czynności prawnej (np. z orzeczenia sądu lub orzeczenia organu administracji publicznej) określenia wartości rynkowej tej nieruchomości dokonuje KOWR przy zastosowaniu sposobów ustalenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może skorzystać z prawa pierwokupu i prawa nabycia (tj. złożyć oświadczenie o nabyciu danej nieruchomości rolnej) w terminie miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży lub stosownego zawiadomienia.

Jeżeli KOWR przysługuje prawo pierwokupu określonej nieruchomości rolnej – strony transakcji (tj. sprzedający i kupujący) zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży, która powinna być niezwłocznie przesłana do KOWR.

Warunkową umowę sprzedaży nieruchomości rolnej należy przesłać do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży. Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio. Oświadczenie KOWR o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa pierwokupu, składane jest w formie aktu notarialnego. KOWR wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Jeżeli cena sprzedaży nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, KOWR może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.

Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR ww. oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z prawa pierwokupu lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR – oznacza możliwość zawarcia przez strony docelowej umowy przenoszącej własność tej nieruchomości.

WYŁĄCZENIA:

Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR m.in. jeżeli:

nabywcą nieruchomości rolnej jest:
1. rolnik indywidualny i w wyniku nabycia następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą,
1. osoba bliska zbywcy,
1. jednostka samorządu terytorialnego,
1. Skarb Państwa,
1. Spółka Celowa, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
1. spółdzielnia produkcji rolnej, nabywająca wkład gruntowy od członka tej spółdzielni lub nabywająca nieruchomość rolną w wykonaniu prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 147 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze,
1. członek spółdzielni produkcji rolnej – nabywający wkład gruntowy od innego członka tej samej spółdzielni,
nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych po 30.04.2016 r. z Zasobu WRSP),
sprzedaż następuje między osobami prawnymi, działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

PRAWO PIERWOKUPU DZIERŻAWCY

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

-umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.

Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, , zawiadomienie, wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu.

W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa.

WYŁĄCZENIE

Prawa pierwokupu opisane powyżej nie stosuje się, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest:

jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, spółka, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca, spółka kapitałowa lub grupa kapitałowa, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb, ustawy
osoba bliska zbywcy,
Spółka Celowa, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
spółdzielnia produkcji rolnej, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. h,
członek spółdzielni produkcji rolnej, o którym mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. i;
· nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4, albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;
· sprzedaż następuje między osobami prawnymi, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. d, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

PRAWO NABYCIA NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ przez KOWR

Jeżeli następuje nabycie nieruchomości rolnej, w stosunku do której KOWR przysługuje prawo nabycia, tj. jeżeli nabycie danej nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
jednostronnej czynności prawnej lub
orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego (w tym zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych).

–niezwłocznie zawiadamia się o tym KOWR. Zawiadomienia dokonuje nabywca nieruchomości rolnej albo sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny. Do zawiadomienia, obok dokumentu potwierdzającego nabycie nieruchomości rolnej, dołącza się wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek będących przedmiotem nabycia.

Zawiadomienie o nabyciu nieruchomości rolnej wraz z ww. wypisami z ewidencji gruntów należy przesłać do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości.

Prawo nabycia nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia. Przepisy dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio. Oświadczenie KOWR o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa nabycia, składane jest w formie aktu notarialnego. KOWR wysyła właścicielowi nieruchomości ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że właściciel nieruchomości zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa nabycia z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Jeżeli cena nieruchomości rolnej, wynikająca z treści czynności prawnej, rażąco odbiega od wartości rynkowej tej nieruchomości, KOWR może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa nabycia, wystąpić do sądu o ustalenie ceny dla tej nieruchomości.

Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR ww. oświadczenia o nabyciu danej nieruchomość lub pisemne poinformowanie właściciela nieruchomości o niekorzystaniu przez KOWR z prawa nabycia lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR – oznacza, że KOWR nie skorzystał z możliwości nabycia tej nieruchomości.

Prawo nabycia nie przysługuje KOWR m.in. jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje:

przez rolnika indywidualnego w wyniku czego powiększa on gospodarstwo rodzinne, a nabywana nieruchomość jest położona w gminie, w której ma on miejsce zamieszkania, lub w gminie graniczącej z tą gminą,
przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego,
w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,
przez osobę bliską zbywcy,
za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych po 30.04.2016 r. z Zasobu WRSP),
przez Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
przez spółdzielnię produkcji rolnej, nabywającą wkład gruntowy od członka tej spółdzielni lub nabywającą nieruchomość rolną w wykonaniu prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 147 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze,
przez członka spółdzielni produkcji rolnej – nabywającego wkład gruntowy od innego członka tej samej spółdzielni,
w wyniku wykonania umowy z następcą, o której mowa w art. 84 z dnia 20 grudnia 1990 r. ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników,
pomiędzy osobami prawnymi działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

NABYCIE ZA ZGODĄ KOWR

Nabycie nieruchomości rolnych:

przez osoby niespełniające wymogów rolnika indywidualnego oraz
przez podmioty niewymienione w art. 2a ust. 3 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz
w sytuacjach innych niż określone w art. 2a ust. 3 pkt 1a-12 ww. ustawy

możliwe jest wyłącznie po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej.

WYŁĄCZENIA:

nabycie nieruchomości rolnych m.in.:

przez osobę bliską zbywcy (tj.: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów),
o powierzchni mniejszej niż 1 ha,
w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,
w toku postepowania egzekucyjnego i upadłościowego,
w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego,

nie wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

UWAGA!

Powyższe oznacza, że nieruchomości rolne o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha może nabyć każdy. W takich przypadkach zgoda Dyrektora Generalnego KOWR nie jest wymagana.

Jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków.

Postępowanie administracyjne, którego celem jest uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej toczy się na wniosek:

zbywcy nieruchomości rolnej (właściciela, współwłaścicieli) albo
osoby fizycznej posiadającej kwalifikacje rolnicze i zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne (nabywcy) albo
osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne (nabywcy) albo
uczelni nabywającej nieruchomość rolną albo
inwestora, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 5 ustawy, realizującego inwestycję celu publicznego.

Przepisy ustawy nie nakładają obowiązku posługiwania się sformalizowanym drukiem, czy ściśle określonym wzorem wniosku. Aby wniosek spełniał swoją rolę, powinien zawierać wskazanie osoby, od której pochodzi, jej adres i żądanie, winien być podpisany przez wnoszącego żądanie, a także powinien zawierać:

oznaczenie zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej z podaniem ich adresów zamieszkania albo siedziby oraz w przypadku osoby fizycznej – numer identyfikacyjny Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli został nadany, natomiast jeżeli osoba fizyczna nie posiada obywatelstwa polskiego – kod kraju, numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości;
oznaczenie zbywanej nieruchomości rolnej według ewidencji gruntów i budynków;
uzasadnienie wniosku zawierające w szczególności cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana, oraz przewidywany sposób jej wykorzystania.

Do wniosku dołącza się:

wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości rolnej;
odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych;
zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
dokumenty potwierdzające spełnienie warunków do uzyskania zgody;
oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej na rzecz wnioskodawcy – w przypadku wniosku składanego przez nabywcę;
oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej – w przypadku wniosku składanego przez zbywcę, o:
1. braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego,
1. ustalonej z nabywcą nieruchomości rolnej cenie sprzedaży nieruchomości rolnej.

Jako dowody potwierdzające spełnienie warunków do uzyskania ww. zgody należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny.

Wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej powinien być złożony w oryginale w Oddziale Terenowym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Tam też można uzyskać dodatkowe informacje, dotyczące m.in. sposobu wypełnienia wniosku.

UWAGA!

Postępowania w sprawach dotyczących wyrażenia zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnych:

o powierzchni mniejszej niż 1 ha,
przez:
1. spółkę prawa handlowego, która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budowa, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego,
1. spółkę kapitałową lub grupę kapitałową, o których mowa w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw energii oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 tej ustawy,
1. parki narodowe, w przypadku nabycia nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody,
1. spółdzielnię produkcji rolnej w wyniku wykonania prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 147 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze lub zbycia wkładu gruntowego przez członka tej spółdzielni,
1. członka spółdzielni produkcji rolnej, mającego wkład gruntowy w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowego przez innego członka tej samej spółdzielni,
na podstawie art. 118 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników,
na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
na podstawie art. 125 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
na podstawie ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze,
w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,
w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego,
położonych na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze

wszczęte i niezakończone ostateczną decyzją przed dniem 26.06.2019 r. tj. przed dniem wejścia w życie zmienionej ustawy, podlegają umorzeniu z mocy prawa.

SKUTKI NIEZAWIADOMIENIA KOWR O PRAWIE PIERWOKUPU I PRAWIE NABYCIA

Zgodnie z art. 599 Kodeksu cywilnego jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

Powyższe stosuje się odpowiednio do prawa nabycia!!!!.

Ponadto zgodnie z art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego m.in. nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.

W szczególności nieważne jest nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, z przyczyn o których mowa powyżej, oprócz osób mających interes prawny może wystąpić KOWR.

SPÓŁKI HANDLOWE

Zgodnie z Kodeksem spółek handlowych spółką osobową jest: spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa oraz spółka komandytowo–akcyjna.

W razie dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha , Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo nabycia tych nieruchomości.

Spółka osobowa, o której mowa wyżej, jest obowiązana powiadomić KOWR o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika do spółki w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie nowego wspólnika. Do powiadomienia dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich nieruchomości rolnych stanowiących własność lub użytkowanie wieczyste spółki.

Powiadomienie o zmianie wspólnika lub przystąpieniu nowego wspólnika do spółki osobowej wraz z ww. wypisami z ewidencji gruntów należy przesłać do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na siedzibę spółki.

KOWR w terminie miesiąca od otrzymania ww. powiadomienia spółki może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnych za zapłatą ceny odpowiadającej ich wartości rynkowej, którą określa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (tj. na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego). Przepisy dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio. Oświadczenie KOWR o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa nabycia, składane jest w formie aktu notarialnego. KOWR wysyła właścicielowi nieruchomości ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że właściciel nieruchomości zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa nabycia z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Spółka w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia KOWR o nabyciu nieruchomości rolnych, może wystąpić do sądu o ustalenie ich ceny.

Prawo nabycia nieruchomości rolnej w spółce osobowej nie przysługuje KOWR, jeżeli:

zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba jemu bliska,
nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.

Osobami bliskimi w rozumieniu ustawy są: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbowie.

SKUTKI BRAKU POWIADOMIENIA KOWR O ZMIANIE BĄDŹ PRZYSTĄPIENIU NOWEGO WSPÓLNIKA DO SPÓŁKI OSOBOWEJ

Zgodnie z art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego oraz nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest dokonanie czynności prawnej bez powiadomienia KOWR w przypadku określonym w art. 3b ustawy. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, z przyczyn o których mowa powyżej, oprócz osób mających interes prawny może wystąpić KOWR.

WYMAGANE DOKUMENTY U NOTARIUSZA

W związku z obowiązującą ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej musi legitymować się dokumentami potwierdzającymi, że jest on rolnikiem indywidualnym i osobiście prowadzi gospodarstwo rolne.

Dokumentami takimi są:

o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego,

pisemne oświadczenie nabywcy lub nabywców o ilości posiadanych użytków rolnych, których jest właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem/współużytkownikiem wieczystym samoistnym posiadaczem/współposiadaczem lub dzierżawcą z dodatkową informacją, czy powierzchnia posiadanych użytków rolnych przekracza 300 ha użytków.

zaświadczenie z Urzędu Gminy o zameldowaniu na pobyt stały,

Osoba, która złożyła nieprawdziwe oświadczenie, podlega odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia. Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia.

Przy zawieraniu umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, nabywca jest obowiązany do przedłożenia dowodów, o których mowa w art. 7 ust. 1, 4, 5 i 9 ustawy oraz przepisach wydanych na podstawie art. 7 ust. 8 pkt 5, albo złożenia oświadczenia, że nie spełnia warunków określonych w art. 5 i 6.

W oświadczeniu tym należy podać łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą lub samoistnym posiadaczem.

Dowody, te stanowią załączniki do umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej.

Dokumenty potwierdzające posiadanie kwalifikacji rolniczych:

wykształcenie rolnicze: zasadnicze zawodowe lub wykształcenie średnie lub wyższe-dyplom lub świadectwo.

wykształcenie inne niż rolnicze: dyplom lub świadectwo ukończenia innej szkoły niż rolnicza oraz dokument potwierdzający staż pracy w rolnictwie(3 lub 5 lat),

zaświadczenie właściwej jednostki organizacyjnej Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego informujące o okresie, w którym osoba podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników,

dokument potwierdzający prowadzenie działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha:

-stanowiącym własność, przedmiot użytkowania wieczystego i przedmiot samoistnego posiadania: akt notarialny; prawomocne orzeczenie sądu; wypis z księgi wieczystej; wypis z ewidencji gruntów i budynków; zaświadczenie właściwego wójta (burmistrza lub prezydenta miasta); zaś w przypadku gruntów dzierżawionych: akt notarialny; zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta) lub kopia umowy dzierżawy z datą pewną.