Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości

            Zgodnie z art. 535 k.c przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy  cenę. Wydanie rzeczy nie jest elementem koniecznym do zawarcia umowy. Umowy sprzedaży nieruchomości są najczęściej dokumentowanymi umowami w praktyce notarialnej. Umowa sprzedaży wywołuje wiec skutki nie tylko w sferze obligacyjnej, ale również rzeczowej albowiem przenosi ona własność na nabywcę ( art. 155§1 k.c.) zwana jest też umową o podwójnym skutku zobowiązująco- rozporządzającym. Od tej reguły art. 156 kc i 157§2 k.c przewidują odstępstwa albowiem możliwe jest zawarcie  – w wykonaniu uprzednio zawartej umowy zobowiązującej np. umowy przedwstępnej– osobnej umowy rozporządzającej tj.  przenoszącej własność tj. ze skutkiem rozporządzającym.

Do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi zatem na podstawie samego porozumienia stron, a wydanie rzeczy i zapłata ceny są już przejawami wykonania umowy. Sprzedaż jest więc umową konsensualną, odpłatną, wzajemną. Z konsensualnego charakteru umowy wynika , że przeniesienie własności nieruchomości nie jest uzależnione od wpisu do księgi wieczystej albowiem ma on jedynie charakter deklaratoryjny. Wpis jest jednak obowiązkowy ( art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Strony mogą uzależnić przejście własności od wydania rzeczy, a przy nieruchomości – od wpisu w księdze wieczystej .

Stroną umowy może być każdy podmiot, a więc osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której z mocy ustawy przyznano zdolność prawną.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość , użytkowanie wieczyste lub spadek wymagana jest forma aktu notarialnego

  Przed dokonaniem czynności Notariuszowi powinny zostać przekazane następujące dane:

1. dane Sprzedającego/Sprzedających, to jest: imiona, nazwiska, imiona rodziców, seria i numer dokumentu tożsamości, PESEL, określenie stanu cywilnego, adres zamieszkania, a w przypadku, jeśli stroną sprzedającą ma być osoba prawna (lub inny podmiot) – pełna firma/nazwa z danymi przedstawicieli, numery rejestru, REGON, NIP, adres siedziby
2. dane Kupującego/Kupujących, to jest: imiona, nazwiska, imiona rodziców, seria i numer dokumentu tożsamości, PESEL, określenie stanu cywilnego, adres zamieszkania, a w przypadku, jeśli stroną kupującą ma być osoba prawna (lub inny podmiot) – pełna firma/nazwa z danymi przedstawicieli, numery rejestru, REGON, NIP, adres siedziby
3. określenie przedmiotu sprzedaży
4. określenie ceny rynkowej oraz sposobu i terminu zapłaty ceny (jednorazowo, w częściach – ilu i w jakiej wysokości),
5. określenie terminu wydania przedmiotu umowy w posiadanie stronie kupującej,

Dokumenty wymagane, w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest:

I. spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu

1. podstawa nabycia –dokument, który stanowi tytuł prawny do spółdzielczego prawa do lokalu (dokument, na podstawie którego dana osoba nabyła prawo do lokalu), np. wypis aktu notarialnego, wypis/odpis postanowienia sądu, umowa o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, przydział lub inny dokument, zaś w przypadku nabycia prawa w drodze dziedziczenia (ze spadku) – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (wypis/odpis postanowienia zawierający klauzulę, że postanowienie jest prawomocne) lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia,
2. aktualny odpis księgi wieczystej, jeżeli dla tego prawa jest ona prowadzona,
3. zaświadczenie ze spółdzielni, w której zasobach znajduje się dany lokal, o tym, komu przysługuje prawo do danego lokalu,
4. jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy (na podstawie zawartej przez małżonków umowy w formie aktu notarialnego) – wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową,

 ewentualnie :

1. jeśli prawo do lokalu zostało nabyte w drodze dziedziczenia (ze spadku) lub na podstawie darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku – zaświadczenie z urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce położenia lokalu) o uregulowaniu zobowiązania z tytułu podatku od spadków i darowizn lub o przedawnieniu zobowiązania z tytułu tego podatku lub stwierdzające, że nabycie zwolnione było z podatku od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn),
2. jeśli prawo do lokalu jest obciążone hipoteką – oświadczenie wierzyciela hipotecznego (podmiotu, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka), o aktualnej wysokości zadłużenia oraz terminie i warunkach zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego w przypadku pełnej spłaty wierzytelności lub oświadczenie wierzyciela hipotecznego zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki,
3. zaświadczenie o braku zaległości w opłatach związanych z eksploatacją lokalu,
4. zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych w lokalu,

II. nieruchomość stanowiąca samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu (odrębna własność lokalu)

1. podstawa nabycia – dokument, który stanowi tytuł prawny do lokalu (dokument, na podstawie którego dana osoba nabyła prawo do lokalu), np. wypis aktu notarialnego, wypis/odpis postanowienia sądu lub inny dokument, zaś w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia (ze spadku) – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (wypis/odpis postanowienia zawierający klauzulę, że postanowienie jest prawomocne) lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia,
2. aktualny odpis księgi wieczystej,
3. jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy (na podstawie zawartej przez małżonków umowy w formie aktu notarialnego) – wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową,
4. zaświadczenie o podjętej uchwale o rewitalizacji i prawie pierwokupu lub braku takich uchwał dla nieruchomości

 ewentualnie :

1. jeśli lokal został nabyty w drodze dziedziczenia (ze spadku) lub na podstawie darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku – zaświadczenie z urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce położenia lokalu) o uregulowaniu zobowiązania z tytułu podatku od spadków i darowizn lub o przedawnieniu zobowiązania z tytułu tego podatku lub stwierdzające, że nabycie zwolnione było z podatku od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn),
2. jeśli lokal jest obciążony hipoteką – oświadczenie wierzyciela hipotecznego (podmiotu, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka), o aktualnej wysokości zadłużenia oraz terminie i warunkach zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego w przypadku pełnej spłaty wierzytelności lub oświadczenie wierzyciela hipotecznego zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki,
3. zaświadczenie o braku zaległości w opłatach związanych z eksploatacją lokalu,
4. zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych w lokalu,

III. nieruchomość stanowiąca zabudowaną lub niezabudowaną działkę gruntu

1. podstawa nabycia – dokument, który stanowi tytuł prawny do nieruchomości (dokument, na podstawie którego dana osoba nabyła prawo do nieruchomości), np. wypis aktu notarialnego, wypis/odpis postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności, o zasiedzeniu, o dziale spadku lub inny dokument, zaś w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia (ze spadku) – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (wypis/odpis postanowienia zawierający klauzulę, że postanowienie jest prawomocne) lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia,
2. aktualny odpis księgi wieczystej,
3. zaświadczenie o podjętej uchwale o rewitalizacji i prawie pierwokupu lub braku takich uchwał dla nieruchomości,
4. zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w uproszczonym planie urządzenia lasów lub decyzji z art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, albo braku takich dokumentów dla nieruchomości,
5. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu (zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) lub zaświadczenie o jego braku oraz wydanych/braku wydanych decyzjach o warunkach zabudowy lub decyzjach o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy (ostateczna)
6. wypis z rejestru gruntów, zawierający klauzulę „Dokument niniejszy przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”,
7. wyrys z mapy ewidencyjnej, zawierający klauzulę „Dokument niniejszy przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”, jeśli opis nieruchomości w księdze wieczystej jest niezgodny z opisem nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków lub gdy będzie następowało odłączenie części nieruchomości do nowej (innej) księgi wieczystej,
8. ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości (jeśli nieruchomość powstała w wyniku podziału),

 w indywidualnych przypadkach może okazać się konieczne przedłożenie innych dokumentów pozwalających na prawidłowe oznaczenie nieruchomości, np. wykazu ze zmian danych ewidencyjnych, wypisu z ewidencji budynków,

dodatkowo:

1. jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy (na podstawie zawartej przez małżonków umowy w formie aktu notarialnego) – wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową,
2. jeśli nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia (ze spadku) lub na podstawie darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku – zaświadczenie z urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości) o uregulowaniu zobowiązania z tytułu podatku od spadków i darowizn lub o przedawnieniu zobowiązania z tytułu tego podatku lub stwierdzające, że nabycie zwolnione było z podatku od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn),
3. jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką – oświadczenie wierzyciela hipotecznego (podmiotu, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka), o aktualnej wysokości zadłużenia oraz terminie i warunkach zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego w przypadku pełnej spłaty wierzytelności lub oświadczenie wierzyciela hipotecznego zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki,
4. zaświadczenie o braku zaległości w opłatach i podatkach związanych z nieruchomością,
5. zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych (w przypadku nieruchomości zabudowanej)