Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna przy nabyciu nieruchomości

 Informacje ogólne

           Umowa przedwstępna (pactum de cantrahendo) odgrywa duża rolę w obrocie nieruchomościami. Jest to umowa zobowiązująca, zgodnie z którą jedna ze stron lub obie strony umowy zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Treść takiej umowy powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli umowy o skutku rozporządzającym, mocą której zostanie definitywnie przeniesiona własność na nowego nabywcę. Oznacza to, że przesłanką ważności umowy przedwstępnej jest oznaczenie w niej umowy przyrzeczonej przez określenie konkretnych, niezbędnych postanowień tej umowy, czyli tzw. essentialia negotii.

Takimi elementami są dokładne określenie przedmiotu umowy, cena, warunki odstąpienia od umowy, jak również termin zawarcia umowy przyrzeczonej, choć ten ostatni element nie jest niezbędny,  aczkolwiek pożądany z uwagi na uniknięcie niepewności, co do okresu związania umową przedwstępną. Przyrzeczenie zawarcia takiej umowy w określonym czasie przybiera postać wiążącego zobowiązania, którego świadczeniem jest w rozumieniu art. 353 k.c., zawarcie umowy przyrzeczonej. Zawinione niedotrzymanie przez zobowiązanego terminu spełnienia świadczenia określonego przez strony umowy pociąga za sobą skutki przewidziane w art. 390 k.c..  Termin ten związany jest z tzw. wymagalnością świadczenia, której  przedmiotem  jest roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Forma umowy przedwstępnej

Co do zasady strony, które zamierzają zawrzeć umowę przedwstępną nie są związane formą co do jej zawarcia, której obligatoryjność  w formie aktu notarialnego jest wymagana na etapie zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej własność nieruchomości

(art. 158 i 237 w zw. z art. 75¹ §4 oraz 1052 § 3 k.c.).

W konsekwencji umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie np. w formie pisemnej, nawet wówczas, jeżeli ustawa wymaga co do ważności umowy przyrzeczonej zachowanie szczególnej formy np. formy aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości.

Niezachowanie formy wymaganej dla ważności czynności prawnej zastrzeżonej dla umowy o skutku rozporządzającym, np. w przypadku gdy strony zawrą umowę przedwstępną kupna nieruchomości  w zwykłej formie pisemnej zamiast w formie aktu notarialnego, nie pozostaje bez wpływu na zawarcie umowy przyrzeczonej. Wywołuje bowiem niekorzystny skutek prawny polegający na tym, że nie powstaje wówczas roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej  (art. 390§2 k.c.), zgodnie z którym strona uprawiona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna zawarta jest w takiej samej formie, co umowa przyrzeczona – to jest w przypadku sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Oznacza to tyle, że zawarcie przez strony umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje stronom gwarancję realizacji roszczenia poprzez ewentualne wytoczenie powództwa przed Sądem o zawarcie takiej umowy.  Tylko w ten sposób można zmusić drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej w razie nieuzasadnionego od niej odstąpienia. W przypadku zwykłej formy pisemnej takiej możliwości nie ma.

Zawarcie zatem umowy dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości w zwykłej formie pisemnej rodzi tylko i wyłącznie odpowiedzialność odszkodowawczą, czyli ogranicza się do naprawienia szkody, która powstała u strony, która liczyła na zawarcie takiej umowy w zakresie tzw. ujemnego interesu umownego, czyli tego co strona miałaby, gdyby nie zawarła umowy przedwstępnej  (art. 390§1 k.c.), a więc tylko do pokrycia kosztów zawarcia umowy przedwstępnej i kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 556§1 zdanie drugie oraz art. 574 § 1 zdanie drugie k.c.).

Odpowiedzialność ta nie może zatem objąć tego, co strona miałaby, gdyby doszło do ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej i jej wykonania, tj. nie może prowadzić do pokrycia uszczerbku, którego strona doznałaby wskutek niewykonania umowy przyrzeczonej.

Ważnym jest zatem, aby w umowie przedwstępnej podmiot profesjonalny, jakim jest notariusz, wprowadził do treści tej umowy klauzule przynajmniej częściowo zabezpieczające wymianę świadczeń, które mają zostać zrealizowane podczas przeprowadzenia przyrzeczonej umowy wzajemnej i określił warunki ich spełnienia, aby nie doprowadzić do chociażby nieuzasadnionego odstąpienia od umowy przez jedną ze stron.

Forma aktu notarialnego ma szczególnie uprzywilejowany charakter, albowiem notariusz jako osoba zaufania publicznego  bada i czuwa nad prawidłową jej formą oraz zachowaniem wszelkich warunków formalnych. Notariusz sporządzający umowę przedwstępną  ma obowiązek czuwania nad technicznym aspektem przygotowywania aktu notarialnego. Jest on zobowiązany do sformułowania treści umowy w sposób zgodny z prawem, do skontrolowania treści projektu umowy sporządzonego uprzednio przez inwestora.

       Sąd ustala bowiem treść umowy przyrzeczonej na podstawie postanowień zawartych w umowie przedwstępnej (forma aktu notarialnego),  jak też w razie potrzeby uzupełnia ich treść postanowieniami , które wynikają z obowiązującego stanu prawnego i rezultatów wykładni wynikającej z umowy przedwstępnej i zasad wynikających z art. 65 k.c. (zob. Wyrok SN z 20.03.2014r. II CSK 292/13, LEX nr 1441265).

        W praktyce zatem umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości dla bezpieczeństwa obrotu są zawierane w formie aktu notarialnego. Notariusz poprzez nadanie umowie odpowiedniej formy gwarantuje, że znajdujące się w niej zapisy
i postanowienia są zgodne z obowiązującymi przepisami, a sformułowania w niej zawarte nie budzą jakichkolwiek wątpliwości interpretacyjnych, które mogą się pojawić na etapie ewentualnej realizacji przyszłych roszczeń wynikających
z niedochowania warunków umowy przez jedną ze stron.

Wykonanie umowy przedwstępnej o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje zatem z chwilą zawarcia w sposób ważny umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego.

Dodatkowe postanowienia umowy przedwstępnej:

Strony w umowie przedwstępnej, z uwagi na zasadę swobody kontraktowania określoną w art. 353¹ k.c., mogą zamieścić dodatkowe zastrzeżenia umowne, aby zabezpieczyć dodatkowe interesy stron. Takimi zastrzeżeniami mogą być:

• Zadatek, który może być zamieszczony w każdej umowie przedwstępnej.
  W ramach swobody kontraktowej (art. 353¹ c.) dopuszczalne jest jego zastrzeżenie o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia. Zatrzymanie zadatku lub żądanie sumy dwukrotnie wyższej możliwe jest jedynie wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona umowy.

– Zgodnie z art. 394 §1 k.c. w razie niewykonania  umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić  i otrzymany zadatek zachować, jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

– Jeżeli natomiast niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (art. 394§3 k.c.).

Przez niewykonanie umowy przez jedną ze stron rozumieć należy m.in. uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sama zwłoka zobowiązanego. Strona, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej nie może dochodzić jej zawarcia, niezależnie od tego, kiedy druga strona odstąpiła od umowy. Jeśli więc kontrahent, który dał zadatek, wycofa się z transakcji, jego partner ma prawo ten zadatek zatrzymać (zob. Wyrok SN z 11.04.2006 r. I CSK 175/05, LEX nr. 424367).

Zadatek może być zatrzymany bez potrzeby prowadzenia postępowania sądowego w celu uzyskania tytułu wykonawczego. Powyższe uprawnienie wierzyciela jest niezależne od tego, czy wskutek niewykonania zobowiązania poniósł on szkodę i w jakiej wysokości. Dłużnik nie może zwolnić się od wykonania umowy płacąc podwójny zadatek. W razie wykonania umowy zadatek podlega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, czyli na poczet ceny. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe zadatek podlega zwrotowi (art. 394§2 k.c.).

• Umowne prawo odstąpienia stanowi część treści umowy i jest ono wyjątkiem od zasady pacta sunt servanda, czyli zasady dotrzymywania umów, albowiem umożliwia ono, poprzez złożenie oświadczenia drugiej stronie, ustanie stosunku zobowiązaniowego bez spełnienia świadczenia. Jest to szczególny termin zawity, dlatego też postanowienia umowy o przysługiwaniu stronom bezterminowego prawa odstąpienia,  jak i brak oznaczenia terminu,  powodują nieważność takiego zastrzeżenia. Zastrzeżenie to w skutkach odpowiada warunkowi i strony umowy przedwstępnej mogą zawrzeć w umowie dodatkowe zastrzeżenia, których niewykonanie spowoduje skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od umowy. W razie zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, rozwiązanie tej umowy i zrezygnowanie z prawa odstąpienia wymaga zachowania również formy aktu notarialnego. Skutkiem odstąpienia od umowy jest więc to, że umowa wygasa i dochodzi do stanu sprzed jej zawarcia. Powoduje to obowiązek zwrotu świadczeń wzajemnych
  i rodzi jedynie skutki obligacyjne, a nie rozporządzające zawartej umowy.
• Odstępne jest modyfikacją umownego prawa odstąpienia. Polega na uzależnieniu skorzystania z tego uprawnienia od zapłaty uzgodnionej sumy pieniężnej, czyli tzw. odstępnego. Jest to więc forma odszkodowania za wygaśnięcie stosunku zobowiązaniowego. Można jednocześnie zastrzec prawo odstąpienia oraz wręczyć zadatek. Wtedy przyjmuje się, że zadatek jest formą odstępnego. Odstępne można zastrzec jako obowiązek zapłaty osobie trzeciej.
• Kara umowna jest instrumentem prawnym określającym zakres i sposób naprawienia szkody spowodowanej niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. Jest to swoista postać odszkodowania (art. 483 § 1 k.c.). Jeżeli umowa wymaga dla swojej ważności zachowania formy pisemnej lub innej szczególnej formy to takie zastrzeżenia umowne powinno być zawarte w takiej samej formie. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody ( Uchwała
  7 sędziów SN z 6.11.2003., III CZP 61/03). Oznacza to, że dochodzenie kary umownej nie jest uzależnione od wystąpienia szkody, aczkolwiek może mieć wpływ na ograniczenie wysokości dochodzonej kary umownej. Przesłanką dochodzenia kary umownej jest wina dłużnika w postaci co najmniej niedbalstwa. Jeżeli natomiast zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej.

Wpis roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej

W przypadku transakcji, której przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, wynikające z niej roszczenia mogą być wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości  (art. 16 ust.1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Skutkiem ujawnienia  roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w księdze wieczystej jest przekształcenie takiego roszczenia w roszczenie przeciwko osobie, czyli każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości – art. 17 u.k.w.i.h.

– Notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stwarza zatem roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.) oraz roszczenie o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej.

Dokumenty wymagane u notariusza:

• dowód tożsamości (dowód osobisty lub paszport);
• odpis księgi wieczystej;
• zaświadczenie o samodzielności lokalu;;
• pozwolenie na budowę wraz z projektem budynku;
• rzut kondygnacji budynku, na której znajduje się lokal;
• rzut kondygnacji budynku, na której znajduje się pomieszczenie przynależne;
• decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku z klauzulą o ostateczności
  lub zaświadczeniem o ostateczności;
• protokół zawierający uchwałę ze zgodą na zbycie/nabycie przedmiotu umowy lub umowa spółki (statut), z treści której wynika, że uchwała taka nie jest wymagana – jeżeli zbywcą lub nabywcą jest spółka, co do której kodeks spółek handlowych stanowi o konieczności takiej uchwały (np. spółka z o.o., spółka akcyjna);
• podstawa nabycia – dokument stwierdzający nabycie przez obecnego właściciela (np. akt notarialny, postanowienie sądu lub inny);
• wypis z rejestru gruntów (opatrzony klauzulą, iż stanowi podstawę dokonywania wpisów w księdze wieczystej);
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu;
• odpis KRS nabywcy – jeżeli jest nim podmiot do niego wpisany.