Przekształcenie własnościowego spółdzielczego prawa we własność
Przekształcenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność
Czynniki, które mogą wpływać na ocenę opłacalności omawianego przekształcenia (różnice)
1) Obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Umowa zbycia tych praw wymaga formy aktu notarialnego.
2) Przy przekształceniu w prawo odrębnej własności lokalu zakładana jest obligatoryjnie księga wieczysta co ułatwia obrót lokalem. Również dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu również można założyć księgę wieczystą choć w tym przypadku fakultatywnie.
3) Prawo własności jest najpełniejszym prawem do władania rzeczą. Prawo to daje faktycznie pełnię praw do lokalu w odróżnieniu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdzie właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia, a uprawnionemu przysługuje jedynie ograniczone prawo rzeczowe do lokalu. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, prawo dysponowania gruntem i budynkiem na którym on się znajduje przysługuje wyłącznie spółdzielni mieszkaniowej. Lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność posiada udział we własności nieruchomości gruntowej wyrażony ułamkiem i tym ułamkiem spółdzielnia mieszkaniowa bez udziału właściciela lokalu nie może w żaden sposób dysponować.
4) W przypadku odrębnej własności łatwiej uzyskać kredyt zabezpieczony hipoteką, ponieważ niektóre banki nie udzielają kredytów pod zabezpieczenie hipoteką na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
5) Dysponowanie lokalem na cele inne niż mieszkaniowe w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest utrudnione, gdyż wymaga uzyskiwania zgody spółdzielni.
6) Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu umożliwia przejęcie zarządu nad nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową, którą tworzą właściciele lokali w budynku. W przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku zmiana zarządu następuje z mocy prawa, natomiast w przypadku wyodrębnienia lokali posiadających więcej niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, zmiana zarządu może nastąpić na mocy uchwały właścicieli.
7) Prawo odrębnej własności lokalu można obciążyć dożywociem. Nie ma takiej możliwości przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Prawo to może okazać się istotne w przypadku, gdy chce się przekazać nieodpłatnie nieruchomość i mieć pewność, że w przypadku dziedziczenia nie będzie ona wchodzić w skład schedy, od której wyliczany jest zachowek.
8) W przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni obydwa prawa są prawnie zabezpieczone.
Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się z mocy prawa w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.
9) Dla osób inwestujących w mieszkania na wynajem ważna będzie kwestia amortyzacji. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu amortyzuje się stawką dla praw w wysokości 2,5% wartości rocznie. Natomiast nieruchomości stanowiące odrębną własność używane ponad 5 lat lub takie, w których wykończenie lub remont zainwestowano ponad 30% wartości nabycia można amortyzować podwyższoną stawką nawet do 10%. W takim przypadku zdecydowanie korzystne będzie posiadanie odrębnej własności.
Dokumenty wymagane do przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność
1/ wypis z rejestru gruntów na działkę pod budynkiem– Starostwo Powiatowe
2/ odpis uchwały Nr ………. z dnia ……………….. roku, podjętej przez Zarząd Spółdzielni w sprawie określenia odrębnej własności lokali w budynku przy ulicy…………………….. …………………………………….., usytuowanych na działce oznaczonej numerem geodezyjnym ……………………….. objętej księgą wieczystą Nr……………………wraz załącznikiem Nr ……… do tej uchwały;
3/ odpis wniosku do Spółdzielni o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego Nr ………. znajdującego się w budynku Nr ………….. przy ulicy …………………… w ……………… wraz z przynależnym do niego udziałem w nieruchomości wspólnej na podstawie art. 1714 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. Nr 2018.845);
4/ pismo wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową dnia ……………………, z którego wynika między innymi, że ………………………………….. jest członkiem Spółdzielni wpisanym do rejestru członków pod numerem …………, przysługuje Mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Nr ……………, położonego w budynku Nr ……………… przy ulicy …………………………. W……………………, które nabył na podstawie umowy w formie aktu notarialnego z dnia …………………………………….roku, nie posiada zadłużeń wobec Spółdzielni, spełnia warunki określone w art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i jest uprawniony do nabycia wyżej opisanego lokalu mieszkalnego wraz z przynależną piwnicą i związanym z jego własnością udziałem do ………………………………… w prawie własności działki numer …………………………, objętej księgą wieczystą SU1A/000…………………… oraz częściach wspólnych budynków i urządzeń, które nie służą do wspólnego użytku właścicieli lokali.
5/ Rzut ……………… kondygnacji budynku Nr ……………….., przy ulicy …………………………… w ……………………, zawierający plan lokalu mieszkalnego Nr …………….. oraz rzut piwnicy;
6/ zaświadczenie Starosty, stwierdzające , że lokale mieszkalne od nr …… do numeru…… w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ulicy …………..sa samodzielnymi lokalami spełniającymi wymogi określone w art. 2 ust.1a Ustawy o własności lokali zgodnie z najnowszą zmianą ustawy z dnia 5 lipca 2018 ( Dz.U z 2018 roku . poz. 1506 , które weszły w życie od 23.08.2018 roku .
Przekształcający udaje się do starostwa po wypis z rejestru gruntów pkt.1 oraz zaświadczenie do Starosty pkt.6 zaś pozostałe dokumenty przygotowuje spółdzielnia po złożeniu przez członka spółdzielni wniosku o przeniesienie własności lokalu z pkt. 3.