Zniesienie współwłasności

Obrót Nieruchomościami

Umów się na bezpłatną konsultację już dziś!

Pomogę Ci w sprawach notarialnych oraz w uporządkowaniu formalności. Zapewniam, rzetelne wsparcie i sprawny przebieg całego procesu notarialnego.

kisiel@notariuszaugustow.pl

Przydatne informacje

Zniesienie współwłasności

INFORMACJE OGÓLNE:

Współwłasność stanowi odmianę własności i wyraża się w tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje co najmniej dwóm osobom ( art. 195 k.c.). Źródłem współwłasności mogą być: 1) przepis prawa np. wspólność ustawowa małżeńska, zasiedzenie, dziedziczenie 2) czynność prawna, 3 ) orzeczenie sądu.

W Polskim systemie prawnym obecne występują dwie formy współwłasności:

współwłasność ułamkowa np. współwłasność przymusowa, spadkowa i wspólnot gruntowych. Ma ona charakter udziałowy tj. wyrażona jest ułamkiem.

– współwłasność przymusowa występuje w ustawie o własności lokali co do części nieruchomości wspólnych jak klatki, ciągi komunikacyjne, korytarze. Nie można żądać zniesienia takiej współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali, chyba że możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali.

– w ramach współwłasności spadkowej występuje wspólność całej masy spadkowej oraz współwłasność poszczególnych rzeczy wchodzących w skład spadku.

współwłasność łącznanie jest samoistnym stosunkiem prawnym i opiera się na szczególnym stosunku prawnym o charakterze osobistym łączącym określone osoby. Ma charakter bez udziałowy, dlatego też współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki wspólność łączna istnieje. Występuje ona w stosunkach małżeńskich jako wspólność ustawowa małżeńska, w spółce cywilnej, jawnej, komandytowej.

Zgodnie z art. 197 k.c domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Jest to jednak domniemanie wzruszalne, którego obalenie może nastąpić w drodze ustalenia wielkości udziałów (art.189 k.p.c.),uzgodnienie stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym wynikającego z księgi wieczystej, zniesienia współwłasności (podział majątku wspólnego).

Współwłaściciel może bez zgody pozostałych współwłaścicieli zbyć swój udział, obciążyć, zrzec się go oraz rozrządzić nim na wypadek śmierci ( art. 198 k.c.) Rozporządzenie dotyczy jednak tylko udziału a nie fizycznie określonej rzeczy, albowiem żaden ze współwłaścicieli do czasu zniesienia współwłasności nie ma wyłącznego prawa do takiej części rzeczy wspólnej.

Osoba będąca współwłaścicielem jednego ze składników majątku spadkowego może zbyć przypadający jej udział w tej rzeczy tylko za zgodą pozostałych współspadkobierców.

Współwłasność jest więc traktowana jako stan przejściowy, natomiast do wywołania skutku w postaci ustania współwłasności zmierza czynność prawna zniesienia współwłasności, której celem jest zmiana istniejącego stanu prawnego w zakresie współwłasności w częściach ułamkowych.

Zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

1) fizyczny podział rzeczy

2) przyznanie tej rzeczy na własność jednemu lub niektórym współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych

3) ustanowienie odrębnej własności lokali

4) sprzedaż rzeczy wspólnej

Sposób zniesienia współwłasności zależy przede wszystkim od zgodnej woli wszystkich współwłaścicieli. Tylko w takim przypadku możliwe jest zniesienie współwłasności w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem.

Przed dokonaniem czynności Notariuszowi powinny zostać przekazane następujące dane:

1. dane Współwłaścicieli, to jest: imiona, nazwiska, imiona rodziców, seria i numer dokumentu tożsamości, PESEL, określenie stanu cywilnego, adres zamieszkania, a w przypadku, jeśli stroną umowy ma być osoba prawna (lub inny podmiot) – pełna firma/nazwa z danymi przedstawicieli, numery rejestru, REGON, NIP, adres siedziby

2. opis przedmiotu/przedmiotów umowy

3. określenie sposobu zniesienia współwłasności/wspólności prawa (komu ma przypaść dany przedmiot, czy w całości, czy w udziałach – jeśli w udziałach to w jakiej wysokości)

4. określenie, czy zniesienie współwłasności/wspólności prawa przeprowadzany jest ze spłatą/dopłatą na rzecz któregoś z ustępujących Współwłaścicieli

5. określenie wartości rynkowej przedmiotu/przedmiotów umowy

6. określenie terminu wydania przedmiotu/przedmiotów umowy w posiadanie nabywcy

Dokumenty wymagane, w przypadku, gdy przedmiotem zniesienia współwłasności/wspólności prawa jest:

I. spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu

1, podstawa nabycia przez Współuprawnionych – dokument, który stanowił tytuł prawny do spółdzielczego prawa do lokalu (dokument, na podstawie którego dana osoba nabyła prawo do lokalu), np. wypis aktu notarialnego, wypis/odpis postanowienia sądu, umowa o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, przydział lub inny dokument, zaś w przypadku nabycia prawa w drodze dziedziczenia (ze spadku) – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (wypis/odpis postanowienia zawierający klauzulę, że postanowienie jest prawomocne) lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia,

2. aktualny odpis księgi wieczystej, jeżeli dla tego prawa jest ona prowadzona,

3. zaświadczenie ze spółdzielni, w której zasobach znajduje się dany lokal, o tym, komu przysługuje prawa do danego lokalu,

4. jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy (na podstawie zawartej przez małżonków umowy w formie aktu notarialnego) – wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową,

ewentualnie :

jeśli prawo do lokalu zostało nabyte w drodze dziedziczenia (ze spadku) lub na podstawie darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku – zaświadczenie z urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce położenia lokalu) o uregulowaniu zobowiązania z tytułu podatku od spadków i darowizn lub o przedawnieniu zobowiązania z tytułu tego podatku lub stwierdzające, że nabycie zwolnione było z podatku od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn), przepisu ust. 6 nie stosuje się, gdy nabycie zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub było zwolnione od podatku na podstawie art. 4a wyżej wskazanej ustawy - Art. 19 ust. 7 w brzmieniu ustawy z dnia 25.07.2025 r. (Dz.U. z 2025 r. poz. 1064), która wchodzi w życie 20.08.2025 r., stosuje się do zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nabytych po dniu 31.12.2006 roku,

2. jeśli prawo do lokalu jest obciążone hipoteką – oświadczenie wierzyciela hipotecznego (podmiotu, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka), o aktualnej wysokości zadłużenia oraz terminie i warunkach zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego w przypadku pełnej spłaty wierzytelności lub oświadczenie wierzyciela hipotecznego zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki,

3. zaświadczenie o braku zaległości w opłatach związanych z eksploatacją lokalu,

4. zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych w lokalu,

II. nieruchomość stanowiąca samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu (odrębna własność lokalu)

1. podstawa nabycia przez Współwłaścicieli – dokument, który stanowi tytuł prawny do lokalu (dokument, na podstawie którego dana osoba nabyła prawo do lokalu), np. wypis aktu notarialnego, wypis/odpis postanowienia sądu lub inny dokument, zaś w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia (ze spadku) – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (wypis/odpis postanowienia zawierający klauzulę, że postanowienie jest prawomocne) lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia,

2. aktualny odpis księgi wieczystej,

3. jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy (na podstawie zawartej przez małżonków umowy w formie aktu notarialnego) – wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową,

ewentualnie :

1. jeśli nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia (ze spadku) lub na podstawie darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku – zaświadczenie z urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce położenia lokalu) o uregulowaniu zobowiązania z tytułu podatku od spadków i darowizn lub o przedawnieniu zobowiązania z tytułu tego podatku lub stwierdzające, że nabycie zwolnione było z podatku od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn), przepisu ust. 6 nie stosuje się, gdy nabycie zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub było zwolnione od podatku na podstawie art. 4a wyżej wskazanej ustawy - Art. 19 ust. 7 w brzmieniu ustawy z dnia 25.07.2025 r. (Dz.U. z 2025 r. poz. 1064), która wchodzi w życie 20.08.2025 r., stosuje się do zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nabytych po dniu 31.12.2006 roku,

2. jeśli lokal jest obciążony hipoteką – oświadczenie wierzyciela hipotecznego (podmiotu, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka), o aktualnej wysokości zadłużenia oraz terminie i warunkach zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego w przypadku pełnej spłaty wierzytelności lub oświadczenie wierzyciela hipotecznego zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki,

3. zaświadczenie o braku zaległości w opłatach związanych z eksploatacją lokalu,

4. zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych w lokalu,

III. nieruchomość stanowiąca zabudowaną lub niezabudowaną działkę gruntu

1. podstawa nabycia przez Współwłaścicieli – dokument, który stanowi tytuł prawny do nieruchomości (dokument, na podstawie którego dana osoba nabyła prawo do nieruchomości), np. wypis aktu notarialnego, wypis/odpis postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności, o zasiedzeniu, o dziale spadku lub inny dokument, zaś w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia (ze spadku) – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (wypis/odpis postanowienia zawierający klauzulę, że postanowienie jest prawomocne) lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia,

2. aktualny odpis księgi wieczystej,

3. zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w uproszczonym planie urządzenia lasów lub decyzji z art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, albo braku takich dokumentów dla nieruchomości,

4. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu (zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) lub zaświadczenie o jego braku oraz wydanych/braku wydanych decyzjach o warunkach zabudowy lub decyzjach o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy (ostateczna),

5. wypis z rejestru gruntów, zawierający klauzulę „Dokument niniejszy przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”,

6. wyrys z mapy ewidencyjnej, zawierający klauzulę „Dokument niniejszy przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”, jeśli opis nieruchomości w księdze wieczystej jest niezgodny z opisem nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków lub gdy będzie następowało odłączenie części nieruchomości do nowej (innej) księgi wieczystej,

7. ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości (jeśli nieruchomość powstała w wyniku podziału lub zniesienie współwłasności powiązane jest z podziałem geodezyjnym nieruchomości),
w indywidualnych przypadkach może okazać się konieczne przedłożenie innych dokumentów pozwalających na prawidłowe oznaczenie nieruchomości, np. wykazu ze zmian danych ewidencyjnych, wypisu z ewidencji budynków,

ewentualnie :

1, jeśli nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia (ze spadku) lub na podstawie darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku – zaświadczenie z urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości) o uregulowaniu zobowiązania z tytułu podatku od spadków i darowizn lub o przedawnieniu zobowiązania z tytułu tego podatku lub stwierdzające, że nabycie zwolnione było z podatku od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn), przepisu ust. 6 nie stosuje się, gdy nabycie zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub było zwolnione od podatku na podstawie art. 4a wyżej wskazanej ustawy - Art. 19 ust. 7 w brzmieniu ustawy z dnia 25.07.2025 r. (Dz.U. z 2025 r. poz. 1064), która wchodzi w życie 20.08.2025 r., stosuje się do zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nabytych po dniu 31.12.2006 roku,

2. jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy (na podstawie zawartej przez małżonków umowy w formie aktu notarialnego) – wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową,

3, jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką – oświadczenie wierzyciela hipotecznego (podmiotu, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka), o aktualnej wysokości zadłużenia oraz terminie i warunkach zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego w przypadku pełnej spłaty wierzytelności lub oświadczenie wierzyciela hipotecznego zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki,

4. zaświadczenie o braku zaległości w opłatach i podatkach związanych z nieruchomością,

5. zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych (w przypadku nieruchomości zabudowanej).

Wpis roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej

W przypadku transakcji, której przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, wynikające z niej roszczenia mogą być wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości (art. 16 ust.1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Skutkiem ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w księdze wieczystej jest przekształcenie takiego roszczenia w roszczenie przeciwko osobie, czyli każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości – art. 17 u.k.w.i.h.

– Notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stwarza zatem roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.) oraz roszczenie o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej.

Dokumenty wymagane u notariusza:

dowód tożsamości (dowód osobisty lub paszport);
odpis księgi wieczystej;
zaświadczenie o samodzielności lokalu;;
pozwolenie na budowę wraz z projektem budynku;
rzut kondygnacji budynku, na której znajduje się lokal;
rzut kondygnacji budynku, na której znajduje się pomieszczenie przynależne;
decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku z klauzulą o ostateczności
lub zaświadczeniem o ostateczności;
protokół zawierający uchwałę ze zgodą na zbycie/nabycie przedmiotu umowy lub umowa spółki (statut), z treści której wynika, że uchwała taka nie jest wymagana – jeżeli zbywcą lub nabywcą jest spółka, co do której kodeks spółek handlowych stanowi o konieczności takiej uchwały (np. spółka z o.o., spółka akcyjna);
podstawa nabycia – dokument stwierdzający nabycie przez obecnego właściciela (np. akt notarialny, postanowienie sądu lub inny);
wypis z rejestru gruntów (opatrzony klauzulą, iż stanowi podstawę dokonywania wpisów w księdze wieczystej);
zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu;
odpis KRS nabywcy – jeżeli jest nim podmiot do niego wpisany.