Umowę deweloperską określa ustawa z dnia 16.09.2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U z 2017r. poz. 1648) w skrócie u.o.p.n. która reguluje tryb zawierania umów w ramach tzw. przedsięwzięć deweloperskich .
Według art. 9 Ustawy o własności lokali ( Dz.U z 2015 r. poz.1892 z zmianami ) w skrócie u.w.l. odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy. Umowa o wzniesieniu budynku różni się więc od umowy deweloperskiej przede wszystkim tym ,że do ważności umowy o wzniesienie budynku konieczne jest , aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, miała pozwolenie na budowę oraz umowa była zawarta w formie aktu notarialnego a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Takich wymagań co do gruntu nie musi spełniać deweloper co wynika z art. 3 pkt.5 u.o.p.n zawierającego definicję umowy deweloperskiej. Według tego przepisu umowa deweloperska jest umową na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – prawa a którym mowa w art. 1 czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość , a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Ustawa deweloperska wprowadziła tzw. Środki ochrony nabywców lokali mieszkalnych do których należą:
Umowa deweloperska w formie notarialnej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie prawa własności.
Zastrzeżona forma aktu notarialnego ma szczególnie uprzywilejowany charakter albowiem notariusz jako osoba zaufania publicznego bada i czuwa nad prawidłową jej formą oraz zachowaniem wszelkich warunków formalnych. Notariusz sporządzający umowę deweloperską ma obowiązek czuwania nad technicznym aspektem przygotowywania aktu notarialnego. Jest on zobowiązany do sformułowania treści umowy w sposób zgodny z prawem, do skontrolowania treści prospektu informacyjnego sporządzonego uprzednio przez dewelopera i ewentualnego podkreślenia w akcie notarialnym tych elementów umowy które są odmienne od informacji przedstawionych w prospekcie.
Według treści art. 26 ust.2 u.o.p.n. deweloper jest obciążony połową taksy notarialnej za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawarcie umowy deweloperskiej w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy oraz koszty sądowe w postepowaniu wieczystoksięgowym.