Zgodnie z art. 535 k.c przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Wydanie rzeczy nie jest elementem koniecznym do zawarcia umowy. Umowy sprzedaży nieruchomości są najczęściej dokumentowanymi umowami w praktyce notarialnej. Umowa sprzedaży wywołuje wiec skutki nie tylko w sferze obligacyjnej, ale również rzeczowej albowiem przenosi ona własność na nabywcę ( art. 155§1 k.c.) zwana jest też umową o podwójnym skutku zobowiązująco- rozporządzającym. Od tej reguły art. 156 kc i 157§2 k.c przewidują odstępstwa albowiem możliwe jest zawarcie – w wykonaniu uprzednio zawartej umowy zobowiązującej np. umowy przedwstępnej– osobnej umowy rozporządzającej tj. przenoszącej własność tj. ze skutkiem rozporządzającym.
Do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi zatem na podstawie samego porozumienia stron, a wydanie rzeczy i zapłata ceny są już przejawami wykonania umowy. Sprzedaż jest więc umową konsensualną, odpłatną, wzajemną. Z konsensualnego charakteru umowy wynika , że przeniesienie własności nieruchomości nie jest uzależnione od wpisu do księgi wieczystej albowiem ma on jedynie charakter deklaratoryjny. Wpis jest jednak obowiązkowy ( art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Strony mogą uzależnić przejście własności od wydania rzeczy, a przy nieruchomości – od wpisu w księdze wieczystej .
Stroną umowy może być każdy podmiot, a więc osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której z mocy ustawy przyznano zdolność prawną.
Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość , użytkowanie wieczyste lub spadek wymagana jest forma aktu notarialnego