Ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaż

Ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaż (nabycie od dewelopera):

Informacje ogólne

 Umowę deweloperską określa ustawa z dnia 16.09.2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U z 2017r. poz. 1648)  w skrócie u.o.p.n.  która reguluje tryb zawierania umów w ramach tzw. przedsięwzięć deweloperskich .

Według art. 9 Ustawy o własności lokali ( Dz.U z 2015 r. poz.1892 z zmianami ) w skrócie u.w.l. odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy. Umowa o wzniesieniu budynku różni się więc od umowy deweloperskiej przede wszystkim tym ,że do ważności umowy o wzniesienie budynku konieczne jest , aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, miała pozwolenie na budowę oraz umowa była zawarta w formie aktu notarialnego a roszczenie o ustanowienie odrębnej  własności lokalu i przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Takich wymagań co do gruntu nie musi spełniać deweloper co wynika z art. 3 pkt.5 u.o.p.n zawierającego definicję umowy deweloperskiej. Według tego przepisu umowa deweloperska jest umową na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – prawa a którym mowa w art. 1 czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę  albo do przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość  , a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Ustawa deweloperska wprowadziła tzw. Środki ochrony nabywców lokali mieszkalnych do których należą:

 1) obligatoryjne założenie dla każdej inwestycji deweloperskiej bankowego rachunku powierniczego ( otwartego lub zamkniętego),

2) obligatoryjną formę umowy deweloperskiej- akt notarialny

3) dostęp do informacji na temat planowanego zakupu lokalu lub budynku lub sąsiednich nieruchomości przez tzw. Prospekt informacyjny, który deweloper ma obowiązek sporządzić dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego,

4) wydzielenie wpłat od nabywców z masy upadłości dewelopera do osobnej masy upadłości z której w pierwszej kolejności będą zaspokojeni nabywcy lokali lb domów jednorodzinnych.

Umowa deweloperska w formie notarialnej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie prawa własności.

Zastrzeżona forma aktu notarialnego ma szczególnie uprzywilejowany charakter albowiem notariusz jako osoba zaufania publicznego  bada i czuwa nad prawidłową jej formą oraz zachowaniem wszelkich warunków formalnych. Notariusz sporządzający umowę deweloperską ma obowiązek czuwania nad technicznym aspektem przygotowywania aktu notarialnego. Jest on zobowiązany do sformułowania treści umowy w sposób zgodny z prawem, do skontrolowania treści prospektu informacyjnego sporządzonego uprzednio przez dewelopera i ewentualnego podkreślenia w akcie notarialnym tych elementów umowy które są odmienne od informacji przedstawionych w prospekcie.

Według treści art. 26 ust.2 u.o.p.n. deweloper jest obciążony połową taksy notarialnej za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawarcie umowy deweloperskiej w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy oraz koszty sądowe w postepowaniu wieczystoksięgowym.

Dokumenty wymagane u notariusza

• (dowód osobisty lub paszport)
• odpis księgi wieczystej
• zaświadczenie o samodzielności lokalu
• rzut kondygnacji budynku, na której znajduje się lokal
• rzut kondygnacji budynku, na której znajduję się pomieszczenie przynależne
• decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku z klauzulą o ostateczności
  lub zaświadczeniem o ostateczności
• protokół zawierający uchwałę ze zgodą na zbycie/nabycie przedmiotu umowy lub umowa spółki (statut), z treści której wynika, że uchwała taka nie jest wymagana – jeżeli zbywcą lub nabywcą
  jest spółka, co do której kodeks spółek handlowych stanowi o konieczności takiej uchwały
  (np. spółka z o.o., spółka akcyjna)
• podstawa nabycia – dokument stwierdzający nabycie przez obecnego właściciela
  (np. akt notarialny, postanowienie sądu lub inny)
• wypis z rejestru gruntów (opatrzony klauzulą, iż stanowi podstawę dokonywania wpisów w księdze wieczystej)
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu
• odpis KRS nabywcy – jeżeli jest nim podmiot do niego wpisany
• odpis KRS lub zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej dewelopera
  – w zależności od jego formy prawnej
• wypis aktu notarialnego pełnomocnictwa, jeżeli którakolwiek ze stron ma być reprezentowana
  przez pełnomocnika